Alienação fiduciária: O que é e como funciona?

A alienação fiduciária é uma modalidade de crédito que acontece a partir de um acordo firmado entre o credor e o cliente, a fim de que o imóvel seja colocado como garantia em troca do crédito.

Assim, o credor vincula em seu nome a documentação legal do bem, mas o contratante mantém o direito de posse direta, isto é, ele poderá continuar usufruindo do imóvel como moradia.

Na alienação fiduciária, o dono da propriedade irá transferir sua moradia para a instituição financeira até o fim do contrato. O proprietário original continua residindo no local. Assim como o mesmo ainda a possui sob seu nome, mas, na matrícula do imóvel, irá constar que o mesmo está preso a uma entidade.

Logo, isso dará à empresa responsável pelo crédito posse indireta sobre o bem do cliente. Enquanto que o mesmo continua a usufruir deste, que, se continuar pagando, não terá quaisquer problemas com a credora. Além disso, não terá a chance de perder sua casa ou apartamento. Também conhecido como empréstimo com garantia, esse é um mecanismo bastante utilizado no Brasil em transações financeiras.

Fazendo uma pesquisa rápida, você verá que esse termo aparece com frequência em contratos de empréstimo com imóvel de garantia. Mas o que ele significa na prática?

A seguir, você vai entender melhor o que é e como funciona esse tipo de transação.

O que é alienação fiduciária?

Trata-se de um tipo de garantia, introduzida no Brasil pela Lei n. 4.728/65, para os casos de bens móveis, e pela Lei n. 9.514/97, para os casos de bens imóveis.

Em resumo, nas transações que envolvem algum tipo de garantia, a pessoa que pegou o empréstimo (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) um bem até que a dívida seja totalmente quitada.

Além de ser uma forma de assegurar que todas as prestações serão pagas, também torna a operação mais barata. Normalmente, esse tipo de empréstimo envolve taxas muito abaixo das praticadas em cartões de crédito ou cheque especial.

Como funciona um empréstimo com alienação fiduciária?

De forma resumida, uma transação com alienação fiduciária envolve a transferência de uma propriedade do devedor para a instituição que lhe concede os recursos financeiros.No entanto, a posse do bem é mantida, caso os pagamentos ocorram dentro do previsto.

Esse ponto é muito importante! Ainda com dúvidas? Então, confira esse exemplo:

Imagine que você fez um empréstimo e colocou como garantia um apartamento. Assim, será necessário fazer a alienação fiduciária desse imóvel. Ou seja, legalmente, o bem passará a ser de propriedade de quem lhe emprestou o dinheiro.

No entanto, você continuará com a posse do imóvel. Dessa forma, poderá usufruir de todos os benefícios da propriedade. Essa diferença entre posse e propriedade é extremamente importante, pois assegura que você continue utilizando o imóvel normalmente, seja para morar ou alugar.

Após a quitação de toda a dívida, você receberá novamente a propriedade do imóvel.

E o que acontece se a dívida não for paga?

É importante que você conheça o risco caso o pagamento não aconteça no prazo estipulado em contrato. Nessa situação, o credor pode executar a garantia e, assim, o bem passará a pertencer ao credor. O passo seguinte será a convocação para os leilões públicos.

Até que o leilão aconteça, existe a possibilidade de reverter a perda do bem. Ao receber o pedido de execução da garantia, o Registro de Imóveis entra em contato com a pessoa que pegou o empréstimo para regularizar a situação. Normalmente, o prazo oferecido é de quinze dias.

Por isso, o ideal é que não ocorra a falta de pagamento no dia das parcelas.

Antes de se preocupar, lembre-se que:

Para cada empréstimo, é realizada uma análise de crédito que identifica se a sua renda mensal permite o pagamento das parcelas. Por esse motivo a comprovação de renda é a etapa inicial de toda contratação;

A empresa que fornece o empréstimo não tem interesse em executar a garantia propriamente dita, mas sim em receber o que foi acordado mensalmente.

Quais suas vantagens?

Quando falamos das vantagens desta, sem dúvida, podemos dizer que esta permite empréstimos de valores altos, juros baixos e prazos mais longos para o pagamento do montante que foi pego na negociação.

Logo, esta consegue reduzir os juros e permite que o cliente possa economizar na hora de escolher o seu empréstimo. Com o valor em mãos, o indivíduo poderá aplicá-lo da maneira que desejar, podendo investir em um negócio, quitar suas dívidas, reformar uma propriedade entre outras infinitas possibilidades.

Ou seja, este acaba por se tratar de uma transação muito mais tranquila para a pessoa que a faz. Enquanto isso, por parte da credora, seu maior benefício será a garantia de pagamento, mesmo em caso de inadimplentes.

Quando comparamos as taxas envolvidas em serviços de créditos convencionais com os do empréstimo com garantia de imóvel, a chance de uma pessoa se interessar pelo segundo é muito maior do que o primeiro.

Existe alguma lei sobre alienação fiduciária?

Toda e qualquer operação de home equity envolve a legislação, visto que estas são totalmente regulamentadas, o que as torna ainda mais seguras para ambas as partes envolvidas na transação.

A determinação jurídica sobre alienação fiduciária está prevista na Lei n° 9514/97, que traz toda e qualquer questão legal que envolvem a modalidade de empréstimo com imóvel de garantia

A esta é garantido o direito de poder ser contratada tanto por pessoas físicas quanto jurídicas. No contrato que será firmado, devem estar estipuladas diversas informações, tais como:

Valor da dívida em questão;

Prazo e condição de pagamento do empréstimo;

Taxa de juros e encargos incidentes;

Descrição do objeto de alienação, bem como a indicação de propriedade e modo de aquisição;

Cláusula assegurando a livre utilização do bem pelo devedor;

Indicação de valor da propriedade e de critérios de revisão para caso o bem venha a para em um leilão;

Como posso vender um imóvel alienado?

Antes de se vender alguma propriedade que esteja sob uma alienação fiduciária, será preciso entrar em contato com a instituição credora e informar a esta que você deseja realizar a venda do imóvel, visto que esta também é proprietária da mesma.

Serão passadas ao dono algumas orientações necessárias para realizar a venda desta. Depois, irá bastar conseguir um comprador que esteja interessado na moradia e seguir com a transferência da propriedade para este.

Porém, como a propriedade está alienada, significa que ainda há débitos pendentes junto à instituição financeira. Isso significa que parte do valor que será recebido da venda da propriedade deverá ser utilizado para quitar o empréstimo que possui com a empresa que está ligada à residência.

Cada uma destas informações devem estar presentes em um contrato quando este for fechado com a corporação. Caso possua dúvidas sobre o mesmo, vá a um advogado e peça para que este confirme cada uma das informações ali fornecidas.

O compromisso de uma alienação fiduciária

Antes de realizar uma transação deste tipo, é necessário levantar os custos e ver se é possível manter as parcelas da sua proposta. Por mais que esta seja cheia de vantagens para o cliente, é preciso lembrar da seriedade que a mesma envolve.

Disciplina e responsabilidade serão fundamentais nesta transação. Manter o pagamento das parcelas em dia será a garantia que o que foi conseguido através da transação servirá única e exclusivamente para resolver problemas e permitir que alcance seus sonhos.

O que ela faz quando comparada à hipoteca?

Ainda que muitas pessoas confundem estes dois serviços, visto que a hipoteca pode ser considerada antecessora desta nova modalidade. Estas são bem diferentes, ainda que, por essência, se tratem de um empréstimo com imóvel de garantia.

Enquanto que a hipoteca causa preocupações dos credores, a alienação fiduciária se trata de um serviço que serve tão bem o cliente quanto a instituição credora. Visto que, por conta desta se tornar proprietária indireta do bem, as chances de pagamento aumentam consideravelmente.